多地房地產首付貸亂象調查
行業(yè)動態(tài)
04-21
2016
近期，多地出臺措施叫停房地產首付貸，但筆者在北京、上海、天津、深圳等地調查發(fā)現(xiàn)，零首付仍然可操作，一些地方首付貸換上“換房貸”、“消費貸”、“過橋貸”等“馬甲”后橫行樓市。
業(yè)內人士表示，雖然中央明令禁止，但目前熱門樓市的首付貸問題依然較為突出。僅深圳市就初步排查30余家企業(yè)所投放首付貸規(guī)模約在25億元至30億元。
首付貸換“馬甲” 中介仍在牽線搭橋
央行負責人“兩會”期間表示，對房地產中介機構、房地產開發(fā)企業(yè)以及他們與P2P平臺合作開展的金融業(yè)務開展清理和整頓，打擊提供首付貸融資、加大購房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為。
筆者近日在多地調查發(fā)現(xiàn)，首付貸表面上已偃旗息鼓，許多中介對相關業(yè)務十分謹慎。北京西城區(qū)一家房產中介工作人員稱，首付貸產品已全面下架。不過，當筆者追問首付不夠還有沒有辦法時，對方表示，可根據(jù)情況牽線搭橋，但這要在明確具體購房意向后方能細談。
在上海，筆者發(fā)現(xiàn)，部分中介門店仍可提供首付墊資。徐匯區(qū)一家太平洋房屋門店店長表示：“我們的墊資服務已統(tǒng)一收歸集團，你要墊資的話月息算1.6%，資金來源有公司和個人，也有其他合作企業(yè)。”
一些中介還聯(lián)合擔保、小額貸款公司甚至銀行操作“契稅貸”、“贖樓貸”等業(yè)務。有中介表示：“這些貸款只是名義不同，實際上都可以用來做首付。”
筆者發(fā)現(xiàn)，在一些網(wǎng)貸平臺直接搜索首付貸基本找不到相關產品。有網(wǎng)貸行業(yè)人士透露，近期，許多平臺已有意識地回避首付貸字眼，更換為五花八門的新名稱，但“馬甲”背后還是原來的首付貸等購房金融業(yè)務。
在不少網(wǎng)貸平臺，筆者看到各種疑似首付貸產品。“365地產家居網(wǎng)”有一款“新居貸”產品，寫著“為首付資金不足的購房人提供低成本的資金”；在“安家貸”平臺，有“優(yōu)房貸”、“換房貸”等多款產品，客服稱，貸款用途是否用于購房首付是“客戶自己的事”。
揭變種首付貸三大手法
筆者調查發(fā)現(xiàn)，這些穿著“馬甲”的首付貸資金來源多樣，有的是中介機構提供自有資金“墊資”，有的是網(wǎng)貸平臺通過投融資需求錯配提供貸款資金，還有中介和地產商將銀行機構的信用消費貸款轉換為首付款“曲線入市”。
——“高評高貸”實現(xiàn)零首付。在上海，有中介表示，可以通過“高評高貸”實現(xiàn)零首付。鏈家地產天津園蔭道店置業(yè)顧問介紹說，假設買200萬元的房產，按20%首付需支付40萬元，但通過評估公司把房價“高評”到250萬元，可變成首付50萬元、貸款200萬元。中介可以先墊付50萬元首付給賣方，待200萬元銀行貸款打到賣方賬戶后，賣方再將50萬元歸還中介。“高評高貸”周期約1個月，買方只需支付這50萬元“過橋資金”1個月的利息，相當于零首付購得一套200萬元的房產。在該流程中，中介多以自有資金進行“過橋墊付”，并從中獲取服務費及過橋資金利息，穩(wěn)賺不賠，但風險都轉嫁至銀行。
業(yè)內人士指出，有的評估公司完全是走過場，“中介想評什么價他們就敢評什么價”。銀行雖然對過高的估值會警惕，但由于二手房定價復雜，同一樓盤樓層、戶型不同，價格也相差很大，因此實操中銀行很難辨別“虛高”。
——通過P2P網(wǎng)貸首付款。P2P網(wǎng)貸門檻普遍較低，多數(shù)申請貸款只需提供身份證及工作、收入等證明，材料越多、貸款額度越高，資金去向可以模糊填寫。
從資金來源看，P2P投資者為購房貸款“做了嫁衣”。某P2P平臺投資項目中一款年化收益為7%的產品，用途描述為“住房消費”。據(jù)客服介紹，其對應標的就是該平臺融資項目中的購房貸、裝修貸及贖樓貸。
業(yè)內人士表示，投融資錯配在P2P領域十分普遍。由于互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)仍存在監(jiān)管盲區(qū)，不少房貸類平臺野蠻生長，部分平臺甚至沒多少自有資本金，而是通過“8%利率引資，12%利率放貸，賺取4%利差”的方式生存。
——銀行“消費貸”成了首付款。天津市南開區(qū)天拖地塊某樓盤銷售人員表示，首付款不夠，可協(xié)助申請?zhí)旖蚰彻煞葜沏y行的“消費貸”，無需抵押、不計入征信，最高可貸30萬元。筆者致電該銀行了解到，“消費貸”是該銀行一款信用貸款，銀行把錢打到客戶卡內，客戶按月還款，購房時卡內余額可直接使用。
銀監(jiān)會2013年曾下發(fā)文件，明確消費信貸不能用于購房，且貸款用途應以發(fā)票作為證明材料。但中介人員稱，通過擔保機構“一條龍服務”，這些證明“都能搞定”，銀行一般沒有精力逐一審核，哪怕消費貸用于購房，實際操作中通常“睜一只眼閉一只眼”。
面向家庭消費推出信用貸產品“家園云貸”的深圳世聯(lián)行地產顧問股份有限公司董秘袁鴻昌坦言，界定借款人如何使用貸款存在難度，“可能拿去買車、旅游，也可能拿去墊付首付，這個我們控制不了。”
變種首付貸推高金融風險 樓市去杠桿需補監(jiān)管短板
業(yè)內人士指出，各類變種首付貸在放大樓市金融杠桿、吹大樓市泡沫同時，也將透支購房者償債能力，并將樓市風險向銀行業(yè)等金融系統(tǒng)傳導，需高度警惕。
中國人民大學財政金融學院副院長趙錫軍認為，“場外配資”使購房者購買與其收入水平不符的住房，承擔了風險承受能力之上的貸款負擔，而“高評高貸”更是明顯具有欺詐性質。
多地近期出臺政策對首付貸“叫停”。3月以來，深圳市金融辦、互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會先后發(fā)布通知，對深圳地區(qū)首付貸情況進行摸底，嚴禁企業(yè)開展高杠桿房貸業(yè)務。3月25日，上海樓市新政“滬九條”也提出，銀行應加強對購房人首付款的核查，購房人申請貸款時應承諾首付款為自有資金，違反承諾則作為失信行為納入公共信用信息服務平臺。
多位專家表示，央行設定首付比例限制是控制金融風險的重要措施，各類變種首付貸干擾了國家房地產政策，令首付限制成了擺設，導致購房信貸承受能力失真，也使金融風險進一步放大。
中央財經大學中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇認為，變種首付貸依然存在，說明我國民間金融管理存在短板，監(jiān)管部門應對房地產金融服務平臺的業(yè)務范圍和準入標準嚴格規(guī)范，相關部門和銀行系統(tǒng)應要求評估機構合理評估，理順定價機制，對于違規(guī)評估、嚴重高評的，應通過曝光、行業(yè)禁入等進行清理。
深圳房地產研究中心主任王鋒認為，在房價上漲過快的熱門城市，應堅決降低金融杠桿抑制短期投資需求，通過差別化信貸政策，將資金向中小城市引導，促使中小城市實現(xiàn)去庫存。銀行業(yè)也應進一步提高風險把控能力，合理處理購房者收入與貸款額度、貸款期限的關系，使房貸償還金額控制在購房者未來合理收入之內，更嚴格地控制貸款風險。
