轉型發展中的老舊小區更新改造
行業動態
03-31
2016
老舊住宅小區公共維修基金的動用程序復雜，是“黃金十年”過后，房地產市場高速發展后留下的新問題。“去庫存的啟動，也正式宣布中國住宅開發建設進入重要的發展轉型期。”中國建設科技集團副總裁、中國建筑標準設計研究院（以下簡稱“標準院”）院長孫英對中國建設報記者表示，“在既有住宅存量巨大且質量品質問題嚴峻、在我國社會經濟已進入轉型升級的關鍵時期及其人口老齡化進程加快的背景下，既有住宅與住區的更新改造已經成為中國城鎮化發展和住宅建設的亟待解決的嚴峻課題。”
轉型發展中質量效益的棚改新課題
我國既有建筑量大且面廣且能耗高，既有建筑節能改造是指針對建筑中的圍護結構、空調、采暖、通風、照明、供配電以及熱水供應等能耗系統進行的節能綜合改造，多年以來我國政府是以整個社會節能減排為目標來推動既有建筑改造的。無論是資源與環境的可持續發展要求，還是居民對居住品質的迫切要求，既有建筑改造轉型發展勢在必行。“大家都知道中國正在進入老齡社會，雖然還只是一個開始，但暴露出的問題已經很多。”日前，住房和城鄉建設部總工程師陳宜明在標準院主辦的“首屆既有住宅改造產業化技術國際論壇”上如此表示。
我國目前有大量的老舊住宅需要進行改造，特別是上世紀六七十年代建造的住宅，由于當時的經濟水平和生活水平所限，住宅的功能已經滿足不了現代人生活的需要。“無論是功能還是品質，都需要在原有的基礎上通過改造來提高。另外隨著老齡社會的到來，除了這個滿足現代生活需要的功能以外，又增加了適老性的要求。”陳宜明說，“比如說電梯的問題，比如說室內室外無障礙通道的問題，還有一些是室外的環境問題，這個問題不但是住戶提出來，各級政府也看到了，因此在共同研究解決這個問題。”
事實上，我國政府2006年開始了“中國既有建筑節能改造示范項目”，近10年間實施推動著既有建筑節能改造的工作，“十一五”期間實際完成的北方既有建筑節能改造1.82億平方米，“十二五”期間,完成北方采暖地區既有居住建筑節能改造4億平方米。當前我國住宅開發建設和產業化發展進入了一個非常重要的轉型發展的新時期，而政策層面已經開始關注到既有建筑的相關問題。
2015年12月召開的中央城市工作會議明確提到要“有序推進老舊住宅小區綜合整治”，而2016年2月《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》則進一步細化要求“大力推進城鎮棚戶區改造，穩步實施城中村改造，有序推進老舊住宅小區綜合整治、危房和非成套住房改造”。
對于近年密集出臺的相關政策和項目實施，標準院總建筑師劉東衛坦言，既有住宅的改造和住區的更新已經成為今后很長時期我國新型城鎮化發展建設的重大挑戰，尤其是在我國“十三五”階段，中國的住宅建設以棚戶區改造為重點，包括既有住區的改造更新問題是當前面臨的一個特別重大的課題。“既改走向發展轉型，是關系我國新型城鎮化的全局變革與住宅建設發展方式重要著力點，但既有住宅的改造問題，從軟件上、硬件上、方式方法上來看，很多工作還處在剛剛開始的新的階段。”
近鄰日本既改產業化制度與經驗可鑒
本次在標準院舉辦的論壇上，有一項重要的內容，就是日本既有住宅改造產業化技術交流。據了解，目前為止，我國既有建筑改造領域存在裝配率低、改造技術落后、集成度不高、建筑未到使用年限就拆除等問題，造成資源浪費和環境污染等不良社會影響。對此，劉東衛表示，如何實現我國既改的“又好又快”發展，從國際經驗來看，既有住宅改造產業化制度及其技術成為一條有效可行的方向和路徑。現階段我國所處的住宅階段與日本上世紀70年代結束的住宅大規模新建階段十分相似，日本以大力推動既改產業化及其裝配式技術發展為基礎，開展既有住宅建筑與住區更新改造，為我國提供了可借鑒參考的成功經驗。
據到會的JS日本綜合住生活株式會社設計計劃部成本改善部擔當部長滝川光是介紹，日本對于既有建筑改造的分類有著明確的要求，既有建筑評估鑒定工作地位格外突出。比如哪些需要推倒重建，哪些需要進行不同類型的改造更新，是首先要明確的問題，比如加裝電梯、道路修繕、增設無障礙設施、適老化改造，甚至增加商業設施等，都需要嚴謹歸類和制定改造計劃。而作為JS的母公司，UR都市機構目前承擔了日本約60%的老舊小區、建筑改造項目，擁有非常豐富的操作經驗。
上世紀70年代大量的住宅生產建設結束后，日本開始從追求住宅建設數量到追求居住品質，建立一些宜居、居住條件改善的項目，特別是到2000年以后，隨著人們的生活品質需求的進一步提高，日本住區更新改造進入了一個以建設環境優質、景觀優雅的住區的新階段。“從那時開始，JS公司一塊很大的既有住宅改造業務就是翻新改造業務，或者說是品質提升業務，綜合改善老舊社區和住宅整體品質。比如當老舊住宅的廚房、衛生間和現在的品質與流行款式不一樣的時候，我們就會進行更新改造。”據JS日本綜合住生活株式會社執行役員柳奧茂樹介紹，JS還承擔了住宅維修管理、定期檢查、改修更新、緊急事務應對等職能，他認為從職能上看，更類似于中國從事“物業管理”的公司。
既改制度與技術體系頂層設計亟須創建
劉東衛坦言，盡管此前國內對于既有建筑改造的推進力度很大，也圍繞新時期發展的節能降耗、抗震等主題為中心實施了很多項目，但總體而言系統性制度頂層設計與國外發達國家相比差距不小。在法律和規范方面，日本已經形成完備的制度設計，最簡單的例子就是要求1964年以前的建筑允許推倒重建，而1965年以后的則只能進行室內管線設備的改造。
而給劉東衛留下最深刻印象的，還是日本在既改產業化技術上的領先優勢。“在近10年間多次赴日本既改專項考察學習的過程中了解到，日本的住宅產業化有一個非常重要的領域就是既有住宅改造產業化的發達程度和內裝產業化部品對住宅更新改造的技術支撐作用，每每看到這些都刺激著我們做技術的人。”他表示，對于既有住宅的改造，日本已經形成住宅小區更新改造、住宅改修、室內改造等一整套多系列的非常先進的理念、技術體系和工廠化部品。
孫英也指出，從國際先進經驗來看，既改產業化模式是今后既有住宅改造的重大方向。從這一角度而言，標準院近年來一直致力于住宅產業現代化的標準設計、技術研發和工程實踐，研發掌握了包括主體結構、外圍護結構、內裝部品、設備管線的建筑完整體系產業化技術，并取得一系列重要工程實踐成果。在此基礎上，標準院將以既有住宅裝配式內裝改造技術為核心，集成標準院建筑設計、內裝設計、鋼結構、綠色建筑與建筑節能、減震與隔震、建筑部品應用與研發等多元業務，聯合國內外先進企事業單位并整合先進技術，進行既有建筑改造成套技術研發和示范工程實踐。同時，探索開拓一條適合中國國情、具有中國特色的既有住宅與住區更新改造的產業化之路。
“中國社會在兩個方面呼喚既有住宅改造技術：一是百姓對生活品質需求的提高與老舊住房設施配套跟不上之間的矛盾越來越激烈；二是很多城市都在探索解決老年社會面臨的各種問題，而住宅改造就是其中十分重要的方面。”陳宜明也坦言，希望國內各企業、機構在既改領域廣泛開展國際交流與合作，共同探討和推動解決中國既有住宅改造的相關問題，有效應對社會需求，以新的發展理念轉變引領既改發展方式轉變，以新的發展方式轉變推動既改發展質量效益全面提升。
